Tronditja e themeleve të patundshmërisë në Kosovë

Një ndër arsyet përse mendova të ndërroj apartament është fakti që afër banesës ku qëndroj në Arbëri në të tre anët janë duke u ndërtuar pallate të reja dhe punimet janë shumë të zhurmshme. Unë gjithmonë kam menduar se tregu i patundshmërisë në Kosovë është një lloj flluskë e madhe, mirëpo fakti që po ndërtohet masivisht ndërkohë që çmimet e qirasë po bien ndjeshëm më shqetësoi, e më la të mendoj se ky treg është në pjesën e tatëpjetës së kurbës e po shkon me gjasa drejt shfryrjes së shpejtë.

Për të parë nëse është i mbivlerësuar apo jo tregu i patundshmërisë ka indikatorë të ndryshëm, mirëpo dy më të përdorurit janë leverdia,  që përcaktohet nga raporti mes çmimit dhe fitimit që vjen nga qiraja vjetore e të njëjtës prone të paluajtshme si dhe përballueshmëria, që matet nga raporti mes çmimit dhe të ardhurat. Treguesi i leverdisë, matet duke pjesëtuar çmimin mesatar të një banese në qendër të qyteteve kryesore me sipërfaqe 120 m2 me koston e qirasë mesatare vjetore për të njëjtën banesë. Në rastin e Prishtinës një banesë e re afër qendrës kushton diku tek 1000 euro m2 për t’u shitur ndërsa banesa 120 metra katrorë pa mobilje ka sot mesatarisht 300 euro qira mujore ose 3600 euro në vit. Kjo do të thotë që duhen 33.3 vite qira vjetore për t’i nxjerrë paratë e këtij investimi gjë që është tejet e paleverdishme. Në Rusi kjo shifër është 31; Gjermani 30; Finlandë 28; Turqi, Zvicër, Greqi 26, Maqedoni 20, Kroaci 16, Mal i Zi 13. Më keq dalin në Evropë dal pak vende si Franca me 35 vite dhe Austria me 46. Sipas kompanisë së njohur financiare Moody në Shtetet e Bashkuara të Amerikës raporti çmim qira në vazhdën e dekadave është një mesatare prej 16 vitesh prandaj rekomandohet që nëse një banesë mund të blihet me 16 apo më pak vite qiraje të saj atëherë është me leverdi që të blihet.

Raporti i përballueshmërisë çmim të ardhura përdor një formulë të thjeshtë që llogarit çmimin për metër katror të një ndërtese të nivelit të lartë, pjesëtuar me të ardhurat për frymë bazuar në PBB dhe shumëzohet për 100 duke patur parasysh një apartament që ka kaq metra katror. Një apartament i mirë në zonë qendrore në Prishtinë kushton mesatarisht 1000 euro ose 1116.70 USD pjesëtuar për të ardhurat për frymë 3815 dhe shumëzuar me 100 del një indeks prej 29.27 vite të të ardhurave për frymë. Kjo shifër flet për papërballueshmëri të çmimeve ekzistuese  duke patur parasysh që ky indikator për disa vende të tjera evropiane është si vijon : Mali i Zi e ka 24.4, Rumania 21.48,  Bullgaria 20.67,  Kroacia 16.32, Sllovenia 15.12, Greqia 14.59, Gjermania 11.24,  Belgjika 8.23 dhe Luksemburgu 6.25.  Më keq se Kosova e kanë vende si Serbia me 47.3, Britania e Madhe me 80.55 apo Rusia me 100.84. Pra indikatorët tregojnë se çmimet janë goxha të papërballueshme për një qytetar të thjeshtë Kosovar dhe se investimi në një banesë për të nxjerrë para prej qerasë është një zgjedhje e gabuar financiare sepse del më e leverdishme që të rrish me qira sesa të blesh një apartament për të banuar.

Përveç nevojës reale të rindërtimit të vendbanimeve të shkatërruara prej luftës, sektori i ndërtimit pati një inflacionim të jashtëzakonshëm prej kërkesës së të huajve për qiramarrje si dhe prej diasporës. Mjafton të shkosh e të shikosh pallatet e reja dhe zbulon se një pjesë e mirë e banesave janë blerë nga diaspora. Kjo gjë me gjasa nuk bëhet thjeshtë për nevojë reale për banim por si depozitë. Konkretisht shumë përfaqësues të diasporës shqiptare angazhohen në veprimtari ekonomike shërbimesh dhe shpesh për t’i shpëtuar tatimeve të rënda të Evropës Perëndimore zgjedhin që paratë e fituara ti depozitojnë në Kosovë duke blerë banesa. Duke ardhur nga vende ku të ardhurat për frymë janë shumëfish më të mëdha se Kosova këta i kanë hedhur më lehtësisht e me bollëk paratë në patundshmëri duke fryrë çmimet shumë më tepër.

Mirëpo nuk është vetëm tregu i banesave që është tejet i fryrë, por i tillë është edhe ai i trojeve të ndërtimit ose më saktë i asaj toke që aspirohet që të shndërrohet në truall ndërtimi. Nëse e krahasojmë me Tiranën që është një qytet më i madh i një shteti me ekonomi më të madhe, faktikisht një metër katror në një zonë të parashikuar për vila, pra disi më ekskluzive sikurse është Sauku apo zona e TEG-ut, vërtitet tek 100 euro metri katror ndërsa në Kosovë, në zona si lagja Qëndresa afër Grand Store apo në Sofali, metri është 150 euro e sipër.

Tek flitet për maninë tonë irracionale për patundshmëri ne na duhet të bëjmë edhe një reflektim e vetëdijesim. Duhet që ne si popull të bëhemi të sinqertë dhe ta shohim realitetin me kurajë, përtej përgjegjësive të shtetit dhe të historisë për gjendjen tonë ekonomike një barrë e madhe përgjegjësie qëndron personalisht tek ne për mënyrën se si i menaxhojmë burimet tona apo për zgjedhjet e gabuara që kemi bërë si konsumatorë.  Kostoja oportune e manisë së shqiptarëve për shtëpi është e jashtëzakonshme pasi është një sektor jo-produktiv ku janë varrosur qindra miliona euro në formën e tullave dhe betonit. Në çdo cep të Kosovës ku udhëton në vendbanimet e shqiptarëve shikon shtëpi  të ndërtuara të stërmëdha me disa kate, ca për ego ndaj fqinjëve apo për shpresën e zbehtë për kthimin e emigrantëve,  por që nuk shfrytëzohen plotësisht. Katet e fundit rrinë gjithmonë zbrazur, ndërkohë që paratë e ndërtimit të tyre fare mirë mund të ishin investuar në traktorë, autokombajna, sisteme ujitje e vaditje, serra, fidanë apo në punishte e makineri prodhimi duke kontribuar drejtpërdrejtë në ekonominë personale dhe të vendit. Po ashtu ndërtimi nëpër fusha apo pllaja pjellore ka nxjerrë nga përdorimi një sasi të konsiderueshme të tokës së bukës.

 Përveç kostos oportune, duhet patur parasysh se banesat apo shtëpitë e tejmëdha shkaktojnë edhe kosto të mëdha por kota në mirëmbajtje, në amortizim apo në nxehje që fare mirë mund të ishin kursyer. Fryrja e sektorit të ndërtimit në mënyrë kaotike ka sjellë një dëm të papërshkrueshëm edhe ndaj trashëgimisë tonë monumentale e ndaj ambientit si dhe ndaj cilësisë së përditshme të jetës së qytetarëve. Ndërtimi shkel e shko, vend e pa vend, ka sjellë zvogëlimin e hapësirave të gjelbra e sportive, rritjen e trafikut dhe zhurmën dhe shtimin e ndotjes urbane për banorët.

Një tjetër pasojë e dëmshme e tejfryrjes së patundshmërisë është padyshim edhe niveli i lartë i spekulimit që ka kultivuar një varësi të madhe ndaj këtij sektori por edhe një lloj parazitizmi e dembelizmi tek burimet njerëzore. Aktiviteti ekonomik me patundshmërinë që nënkupton shit-blerjen apo qiranë, sipas një analize të vitit të kaluar të mbështetur prej Zyrës Ekonomike Zvicerane, në vitin 2014 përbënte në vitin 2013 kontribuuesin e 5-të të PBB  me 8.9% ose një vlerë totale prej 356 milionë euro. Për të kuptuar se çfarë përmase të fryrë ka pasur ky sektor spekulativ ekonomik mjafton të kujtohet që në vitin 2013 buxheti i qeverisë ishte 1586 milionë euro dhe së çereku i popullsisë ka qenë e punësuar në bujqësi mirëpo ky sektor ka siguruar vetëm 12.9% të PBB-së ose vetëm 4% më shumë volum se spekulimet e patundshmërisë.

mimet e tejfryra të patundshmërisë pritet vetëm që të shkojnë poshtë duke patur parasysh rritjen e ndjeshme të ofertës së banesave sidomos në Prishtinë dhe rrethina. Kudo që hedh sytë në Kosovë janë ende duke ndërtuar.  Vetëm kompleksi “Kodrina” miratuar rishtazi nga komuna e Prishtinës  ka parashikuar  banesa për 10 000 banorë. Në Arbëri e Lakërishte janë në ndërtim e sipër mbi një milionë metra katrorë banesa që me një mesatare hipotetike prej 80m2 për banese i bie diku tek 12 500 banesa që shumëzuar me 5.6 banorë që është mesatarja e sotshme e një familje kosovare do të thotë 70 000 banorë. Ky është numër i përafërt me atë të emigrantëve ilegalë të Kosovës gjatë vitit të kaluar. Po ti shtohet në llogari edhe sasia e ngjashme e banesave që po ndërtohen në zonën e Matit e Spitalit si dhe ato të Fushë Kosovës, duket qartë që bëhet fjalë për një ofertë të ekzagjeruar që kurrsesi nuk përputhet me kërkesën reale vendase për banesa. Për ta kuptuar se për çfarë inflacioni në ofertë po flasim mjafton të përmendet se numri i njësive të banimit që kanë paguar taksa në komunën e Prishtinës para luftës ka qenë diku tek 37 000.

Ulja e çmimeve nuk ka për të ardhur vetëm prej shtimit masiv të ofertës por edhe prej uljes së pashmangshme të kërkesës. Nga ana demografike duket qartë në treg se është arritur një lloj ngopje dhe kërkesa sa vjen e po ulet ndjeshëm, për mos të folur që tashmë ka dhjetëra mijëra banesa stok në Kosovë. Rritja natyrore e lartë Kosovës është diçka e së kaluarës, ajo ka rënë ndjeshëm e vërtitet diku tek 0.8% në vit ndërkohë që ka qenë 2% në kohën e ish Jugosllavisë. Largimi gradual i të huajve qiramarrës e ka shfryrë prej kohësh nivelin e çmimeve por tanimë edhe diaspora po i afrohet gradualisht ngopjes.

Një tjetër element i rëndësishëm që ka për të pasur një impakt është heqja e vizave dhe lehtësimi i udhëtimit në perëndim për shtetasit e Kosovës.  Implikimet potenciale ekonomike që mund të vijnë nga heqja e vizave janë të shumta dhe meritojnë një shkrim më vete por mjafton të përmendet fakti që të gjitha vendet e rajonit kanë pasur një shtim të emigracionit pas heqjes së vizave dhe gjithashtu kanë pasur një zbehje të lidhjes së diasporës me vendin. Pamundësia e vizave ka bërë që diaspora të vizitojë rregullisht vendin dhe të kombinonin çmalljen me pushimin. Tanimë për çmallje thjesht do i ftojnë të afërmit për vizitë në Gjermani, Zvicër, Beneluks e Skandinavi ose organizojnë pushime diku në Evropën Perëndimore bashkë me ta pa patur nevojë për të ardhur dendur në Kosovë. Kjo tendencë është vënë re qartazi në Shqipëri pas heqjes së vizave shengen. Kjo mund të sjellë jo vetëm ndërprerjen e kërkesës për banesa të reja nga diaspora por madje edhe shitjen e atyre që ata tashmë zotërojnë në Kosovë.

Një faktor që nuk merret në konsideratë tek kërkesa është aspekti infrastrukturor. Kosova ka një infarstrukturë rrugore që sa vjen e po modernizohet dhe është definitivsht më e mirë se e Malit të Zi apo Bosnje Hercegovinës. Në kushtet ku ajo sa vjen e përmirësohet dhe lëvizja shpejtohet, fillon edhe zvogëlohet nevoja për t’u zhvendosur drejt qyteteve kryesore apo për të lëvizur nga një qytezë e vogël në një qytet më të madh për punë. Konkretisht për të mbërritur në qendër të Prishtinës me makinë prej pallateve të lagjes së Matit duhet përafërsisht e njëjta kohë që nevojitet për të ardhur prej qytetit të Fushë Kosovës, ndërkohë që çmimet për metra katror në këtë të dytin janë pothuaj sa gjysma e Matit. Përpos kësaj autostrada e Shkupit ka për t’u lidhur me Lipjanin në korrik dhe me Ferizajin në vjeshtë dhe me gjasa për të mbërritur në qendër të Prishtinës do duhet pothuaj e njëjta kohë sa duhet prej Sofalisë apo Vranjevci në një orar me trafik.

Me pak fjalë çmimet e tejfryra tanimë e kanë nisur shfryrjen dhe kjo tendencë ka për të vazhduar gjatë pasi njëherazi është duke u rritur ndjeshëm oferta e banesave të reja dhe po ulet në mënyrë domethënëse kërkesa. Kur fillojnë rënia e çmimeve, ky proces zgjat një kohë të konsiderueshme  sepse  blerësit potencial hezitojnë duke pritur se sa poshtë do bien çmimet e banesave, cila do të ishte dyshemeja dhe pasi të arrihet fundi i të shkuarit teposhtë prapëseprapë  u duhet kohë të rifitojnë besimin për vlerën e banesave. Pra nëse ky skenar me të vërtetë materializohet dhe shfryrja e çmimeve ndodh në mënyrë të shpejtë  atëherë gjendja është alarmante sepse goditja për ekonominë e brishtë kosovare do të ishte tepër e fortë për t’u përballuar.

Sipas analizës së sipërpërmendur në vitin 2014, sektori i ndërtimit kishte 3800 kompani dhe përbënte punëdhënësin e 4-ët në vend me 39 000 të punësuar ose 9.5% të totalit. Sektori i banimit, pra tregu i patundshmërisë kombinuar me atë të ndërtimit, ka qenë kontribuesi numër një i Prodhimit të Brendshëm Bruto me 15.5% në vitin 2013. Gjithashtu duhet patur parasysh se 61% e të hyrave të qeverisë vijnë nga tarifa doganore mbi importet dhe lënda e ndërtimit zë një peshë specifike të rëndësishme në dogana me mbi 90 milionë euro në vit. Pra shfryrja e menjëhershme e flluskës së patundshmërisë do të dëmtonte ekonominë e përgjithshme të vendit, do të shtonte papunësinë dhe do të ulte të hyrat në buxhetin e shtetit.

Mirëpo kjo gjë do të kishte një efekt zinxhir në shumë profesione e sektorë të tjerë që janë të lidhur në mënyrë të drejtpërdrejtë apo të tërthortë me ndërtimin si dhe do të ulte ndjeshëm fuqinë blerëse dhe konsumimin në vend. Përveç dimensionit ekonomik, një skenar i tillë do të shkaktonte një krizë psikologjike gjithashtu tek shumë qytetarë të cilët e kanë menduar veten të kamur dhe kanë pasur një stile jete pasaniku, e befas brenda një kohe të shkurtër, e gjejnë vetën në pamundësi për ta lënë pronën me qira apo pa blerës potencialë. Dikush që ka shpresuar se trualli i tij do të blihej shtrenjtë nga një ndërtues për pallat, befas kupton që ajo tokë vlen vetëm si tokë buke. Një tjetër rrezik është ai bankar. Nëse dikush ta zëmë, ka marrë një kredi ta zëmë 100 mijë euro për të blerë një apartament e zbulon se çmimi ka rënë 20% duke iu afruar çmimit real dhe pronari ka paguar vetëm 5000 euro kredi , atëherë ky person ka më shumë leverdi ta braktisë apartamentin dhe t’ia lërë bankës ta sekuestroje. Ky fenomen faktikisht ka qenë një ndër shkaktarët e krizës së madhe financiare në SHBA.

Fatmirësisht sektori bankar e ka goxha të ulët rrezikun prej shembjes së mundshme të sektorit të ndërtimit pasi shumicën e kredive të dhëna e kanë për sektorin e tregtisë ( në qershor 2014 qe 54%) mandej në renditje përmase kanë ardhur shërbimet, prodhimi dhe ndërtimi ka përbërë vetëm 7.7% të totalit të kredive. Nga ana tjetër bankat gëzojnë një bollëk të depozitash dhe një përqindje shumë të vogël të kredive ët këqija.

Për ta bërë sa më pak traumatike shfryrjen e flluskës së patundshmërisë dhe implikimet e mëdha negative që mund të sjellë, është e nevojshme që të ndërmerren veprime proaktive nga të gjithë aktorët ekonomik. Pikësëpari do të ishte mirë që ndërtuesit të diversifikonin portofolin e tyre dhe gjithashtu të eksploronin tregje të tjera ndërtimi jashtë Kosovës.

Një zgjidhje mund të ishte për ndërtuesit e banesave të ngelura pa shitur që ti japin vetë me qira apo ti shndërrojnë në konvikte për studentët e shumtë të Prishtinës. Në disa vende ka gjithashtu skema shtetërore për të motivuar apo paguar pjesërisht zyrtarët shtetërorë apo ushtarakët nëpërmjet kredive të subvencionuara për të blerë nga banesat e ngelura stok. Duhet thënë që në Kosovë ka hapësirë edhe për hotele urbane të reja, çmimet e hoteleve të Prishtinës janë mesatarisht më të larta se ato të Shkupit dhe Tiranës kur bëhet fjalë për të njëjtën cilësi dhe ndërkohë shumë institucione shtetërore apo organizata joqeveritare detyrohet të shkojnë në shtetet fqinje për të organizuar seminare apo konferenca të mëdha sepse në Kosovë këto kapacitete hotelerike janë të kufizuara.

Një tjetër shpresë mund të ishte shtimi i investimeve publike infrastrukturore mirëpo këtu përveçse për fondet e qeverisë qendrore, një presion i madh duhet bërë edhe tek qeverisja vendore, pra tek komunat, të cilat lënë shumë për të dëshiruar për sa i përket zbatimit të ulët të shpenzimeve kapitale të parashikuara në buxhetet e tyre.

Për t’i zgjatur jetën apo për ta rimëkëmbur këtë sektor duhet të kuptohet seriozisht nga ndërtuesit që vështirë se mund të kenë marzhin e lartë e të shpejtë të fitimi të dikurshëm dhe se duhet të diversifikojnë portofolin e të mos ndërtojnë vetëm për banim. Analizat e ndryshme tregojnë se 75% e ndërtimeve bëhen për banesa e shumë pak bëhen për projekte jo banimi. Kosova ka potencial për të ndërtuar komplekse turistike për pushues të huaj dhe pushues patriotik qoftë në alpet e mrekullueshme për turizëm malor e qoftë në rreth 30 burimet termale e kurative të Kosovës që lihen pa shfrytëzuar. Po ashtu ka hapësirë për të menduar seriozisht për ta gërshetuar ndërtimin me sektorë te tjerë me potencial të ekonomisë duke ndërtuar komplekse blegtoriale, industrial, serra apo komplekse sportive e spitalore. Investimi në energji të rinovueshme sikurse ka ndodhur me kompanitë e ndërtimit në Shqipëri pas krizës së banesave mund të ishte po ashtu me leverdi.

Për të rimëkëmbur tregun e ndërtimit mund të ndikonte edhe kthimi i diasporës në Kosovë, sikurse ndodhi në Shqipëri me të kthyerit e shumtë nga Greqia apo Italia pasi ngelën pa punë atje, mirëpo dallimi është se shumica emigrantëve të Kosovës janë në Evropën Veriore që ka pak gjasa të preket nga kriza sikurse ndodhi në pjesën jugore të Evropës. Një zgjidhje mund të jetë inkurajimi i politikave imigratore duke qenë se heqja e vizave dhe perspektiva e hapur evropiane mund ta bëj Kosovën destinacion joshës për investitorë të botës së tretë.  Po ashtu me interes mund të ishte lehtësimi i mëtutjeshëm i procedurave të blerjes nga shtetas të huaj të cilët kanë interes të zotërojnë patundshmëri jashtë vendit dhe mund ta konsiderojnë rajonin tonë një destinacion tërheqës turistik. Pra e rëndësishme është që kjo situatë të merret seriozisht e të merren masa parandaluese sepse gjasat janë të mëdha që së shpejti ka për të qenë tepër vonë.  /Sbunker/

 [Autor: Adri Nurellari]